Immobilier de bureau : l'investissement et l'occupation vont redémarrer en 2024

Quel bilan y tire-t-on du secteur de l'investissement bureaux pendant l'année 2023 ? "Il n'est pas bon puisqu'avec la hausse des taux depuis septembre 2022, ce marché a été véritablement gelé, affichant un total d'à peine 863 millions d'euros contre un peu moins de quatre milliards en 2022 (hors transaction du portefeuille de Befimmo)", explique Charles Lasserre, Managing Partner de Colliers Belgium, qui précise que "le problème n'est pas tant la hausse des taux mais plutôt la vitesse à laquelle cette hausse s'est réalisée, qui a entraîné, entre 2022 et 2023, une chute de 79 % du volume total des transactions et une nette augmentation des yields."

Transactions

"Certes, il y a eu des transactions sur ce marché en 2023, poursuit-il, mais leur taille a nettement diminué, s'établissant à 19 millions d'euros en moyenne." Parmi elles, le courtier mentionne la vente par AG Real Estate du City Center, au cœur de la capitale, à l'investisseur allemand MEAG (la seule transaction dépassant les cent millions d'euros), la vente des Blue Towers à Gand ou encore le Boreal du quartier Nord bruxellois racheté par Ghelamco.

En revanche, pour 2024, l'optimisme règne chez Colliers où l'on se dit "confiant pour l'année à venir car on attend une diminution des taux, ce qui est un signal important et va aider à faire redémarrer le marché." Selon David Vermeesch, également Managing Partner de Colliers, "un autre élément va aussi contribuer à relancer le marché, c'est l'importance de plus en plus grande de l'aspect ESG, c'est-à-dire : l'obligation d'avoir des immeubles de qualité environnementale. Une enquête menée auprès des investisseurs révèle, en effet, que ceux-ci ont l'intention de se séparer d'une partie de leurs mauvais immeubles pour acquérir des immeubles 'carbon free', dotés de certifications devenues essentielles comme BREEAM, Well ou DGNB."

Occupation

Sur le front du marché de l'occupation de bureaux (vente et location pour occupation), le bilan 2023 dressé par Colliers n'est pas beaucoup plus enthousiasmant. "En effet, relève Erik Verbruggen, Head of Letting&Sales, le take-up 2023 ne s'établit qu'à 272000m² pour Bruxelles, soit le niveau le plus bas depuis dix ans." Un résultat, tient à préciser le courtier, "qui ne tient pas compte des nombreux occupants qui sont restés où ils étaient mais ont renégocié leur bail."

Pour 2024, l'optimisme est également de mise chez Colliers dans ce créneau. "Nous anticipons un take-up plus important pour l'année à venir", indique Erik Verbruggen. "La raison en est simple : comme pour le marché de l'investissement, celui de l'occupation va être soutenu par la volonté des occupants de se relocaliser dans des bâtiments ESG. D'ailleurs une grande partie des projets d'immeubles neufs est déjà pré-louée. Au niveau des immeubles prime, la demande est telle qu'on peut dire, pour la première fois depuis très longtemps, qu'on est dans un marché de propriétaires, souligne même David Vermeesch. En effet, tout le monde cherche la même chose. Il n'y a pas assez des produits correspondant à la demande. Nous gérons actuellement quelque 175 000 m² de demandes de bâtiments grade A ESG. En conséquence, les loyers prime sont en hausse. À Bruxelles, dans les quartiers centraux, le prime rent s'établit aujourd'hui à 375 euros/m²/an."