Article réservé aux abonnésÀ Bali, "aucune villa ne peut être identique"
Libre Immo | Dossier. L'île des dieux… du tourisme est devenue, par la même occasion, l'île des dieux… de l'immobilier.
- Publié le 07-06-2024 à 18h16
L'île des dieux… du tourisme, avec plus de 25 millions de visiteurs par an, est devenue, par la même occasion, l'île des dieux… de l'immobilier. La rentabilité annuelle d'un investissement démarre, en effet, à quelque 12 % et peut atteindre 19 % !
C'est sans doute fort de ce constat que Secundo Atlas a opté pour une multitude de sites lui permettant de répondre à tous les types de demandes, mais surtout de pouvoir dénicher des chemins de traverses pour ceux qui seraient par trop effrayés par la vague qui submerge déjà certains côtés de l'île ou refoulés par un manque d'offres, les autorités ayant (enfin) décidé de limiter la conversion de rizières en terrains à bâtir. Certes, l'agence belge se concentre sur Ubud (centre), sans oser éviter Canggu, Pererenan (ouest) et Uluwatu (sud), mais elle s'en va aussi du côté de Amed (est), Lovina (nord) et dans l'île de Nusa Penida (sud).
Elle ne travaille, par contre, qu'avec un seul partenaire constructeur, aux accointances françaises : Magnitude Construction. Elle n'est d'ailleurs pas la seule à lui faire confiance : Homes&Villa by Marriott a en effet demandé au même constructeur de pouvoir prendre en charge la gestion de toutes ses locations balinaises.
Quand le client souscrit ce droit d'usage du terrain, il doit payer en une fois les vingt ou trente premières années de location. Cela rassure le propriétaire qui est souvent un particulier"
Catalogue de villas
Ici, Secundo Atlas n'a point d'appartements à proposer. Ses clients choisissent un terrain et y font construire la villa de leurs rêves. Ou de leur budget. "Magnitude Construction propose des terrains dans des lotissements ou disséminés ici et là, et un choix de réalisations, que l'acquéreur est obligé de personnaliser, car à Bali, aucune villa ne peut être identique à une autre."
Il faut compter à partir de 195 000 euros pour une villa d'une chambre entièrement équipée (meubles, électroménager, luminaires, décoration…), 230 000 euros pour deux chambres, 280 000 euros pour trois, 327 000 euros pour quatre, 450 000 euros pour six. "Hors frais d'acquisition qui se situent entre 11 et 12,5 %, ajoute le courtier, mais terrain inclus. Du moins location du terrain pendant vingt ans, avec possibilité, depuis peu, de l'étendre jusqu'à cinquante ans."
"Quand le client souscrit ce droit d'usage du terrain, il doit payer en une fois les vingt ou trente premières années de location. Cela rassure le propriétaire qui est souvent un particulier (agriculteur, commerçant…). Au terme de ce premier 'bail', le locataire peut ou non poursuivre la location, à un prix réactualisé par une moyenne de trois évaluations de notaire. Mais le propriétaire ne peut pas le lui refuser."
Du côté de Ubud, il faut actuellement compter entre 490 et 500 euros/are/an. À Uluwatu, on est entre 1 200 et 1 300 euros/are/an. Les terrains étant petits (de trois à dix ares), leur location sur vingt ans représente environ le cinquième du prix de vente total.
Une fiscalité entre simplicité et complexité
À noter que l'emphytéose ne vaut que pour le terrain. Le bâti est acquis en pleine propriété. Mais l'un comme l'autre doivent être inscrits dans une société de type SCRL dont les actions seront détenues par les clients belges en personnes physiques ou morales. "La société n'est toutefois exigée par l'État indonésien que dans le cadre d'une activité commerciale, c'est-à-dire si on veut mettre son bien en location. Si c'est pour y habiter soi-même, la société n'est pas obligatoire."
Du côté fiscal, Jean-Charles Bodart évoque la simplicité des impôts locaux sur les revenus (0 % les trois premières années, 15 % ensuite) sans cacher la complexité de la taxe sur les dividendes en Belgique.
