Dix solutions permettant de produire des logements abordables

2) Faire des choix architecturaux

"Abordable ne veut pas dire moins qualitatif, poursuit la CEO de Belgium Land, notamment sur les exigences des nouvelles réglementations. Mais cela impose de faire des choix." Pas tant dans les finitions que "dans l'enveloppe, dont les structures peuvent être plus simples".

3) Gagner du temps à tous les échelons

"Le plus important tient à la rapidité dans le processus, intervient encore Emilie Rousseaux. Cela permet d'économiser du temps, des incertitudes, des intérêts… C'est plus important que tout le reste. Plus qu'une baisse de la TVA, plus que des subsides, plus que la préfabrication. Car l'allongement des délais empêche de bien anticiper, d'être à jour en termes techniques, de répondre à la demande…"

4) Être bien accompagné

Pour produire du logement abordable, "l'investisseur a davantage besoin d'accompagnement que de prime, renchérit-elle. Car le parcours est compliqué et tout le monde ne sait pas gérer un appel d'offres, lire des devis, savoir quand il faut payer des acomptes, quel type d'isolant choisir"... Un souci qui va aller en grandissant "au vu du nombre de bâtiments existants vétustes, à Bruxelles surtout, qu'il va falloir mettre aux normes énergétiques".

5) Passer rapidement le cap des permis d'urbanisme, voire… l'éviter

À dire vrai, ce n'est pas tant une solution suggérée par une conférencière que le fondement même de l'agence Arris qu'elle dirige. "Nous repérons et achetons les bâtiments – des chancres plus exactement – nous nous occupons du remembrement s'il y a lieu de le faire, nous cherchons à répondre aux meilleures fonctions possible, nous faisons faire les plans et nous déposons le permis, dira Véronique Dailly. Nous revendons alors le foncier et son permis que les investisseurs n'ont plus qu'à mettre en œuvre, sans avoir dû immobiliser de fonds." Le système en est à ses débuts. Arris a été fondée en 2020, a réalisé ses premiers achats en 2022 et réalisera ses premières ventes (publiques) début 2025. Plusieurs projets sont en cours, allant de la petite maison au cœur de la cité carolorégienne à un projet de 49 logements à Gosselies. "Notre but premier n'est pas d'offrir des logements abordables mais de supprimer les chancres et de ramener une dynamique en ville, tout en offrant des certitudes aux acquéreurs, précise-t-elle. Mais sachant que le nombre de personnes en risque de paupérisation augmente, on garde à l'esprit qu'il nous faut travailler sur l'accessibilité."

6) Diminuer la taille des logements

Autoriser des logements plus petits est une demande soutenue par les développeurs et promoteurs, via leurs représentants comme leurs consultants. Mais c'est aussi, dans une certaine mesure, le point de vue de représentants publics. "Le Belge a pour habitude de vivre dans beaucoup d'espace, mais autoriser des appartements de 60 m² plutôt que de 70m², permettrait de gagner 30 000 euros sur le prix de vente, sans véritablement bouleverser l'occupation intérieure", indique Cedric Van Meerbeeck, Head of Real Estate Insights&Valuations chez Deloitte. "Ce qui paraît plus simple que de densifier, c'est-à-dire de construire plus d'étages. Si pas plus simple, à tout le moins plus… acceptable pour les riverains." "Ce sont des ajustements que l'on pourrait faire afin de s'adapter à la demande, autrement dit à la taille des ménages du quartier, renchérit Véronique Dailly. Sans imposer une typologie précise à l'échelle de toute la ville."

7) Adapter les règles à l'évolution de l'art d'habiter

Pour Sébastien Pradella, directeur du Centre d'Études en Habitat durable de Wallonie et professeur à l'UCLouvain, il n'y a pas que la taille qui compte. D'autres règles pourraient être déviées. "Les autorités locales et régionales sont trop rigides, intervient l'expert. Il faut laisser les gens inventer de nouveaux produits immobiliers." Et de cibler à titre d'exemple la population de personnes âgées. "On pourrait imaginer une offre appropriée – des appartements traversants de 50m² avec espaces communs – qui leur serait proposée à un prix acceptable. Elles libéreraient alors de plus grands biens qui seraient remis sur le marché pour de nouvelles opportunités, juge-t-il. Dans les textes, comme dans l'esprit du grand public, on est encore trop coincé dans l'appartement deux chambres et les villas trois ou quatre façades."

8) Agir au niveau des loyers

Plusieurs solutions ont été évoquées liées aux loyers, de "la qualité de la grille indicative des loyers pour tempérer la hausse, pointe Sébastien Pradella, au passage par les agences immobilières sociales (AIS), qui sont une des vraies réponses à l'investissement privé en ce qu'elles concernent aussi les classes moyennes."

9) Agir sur les logements inoccupés et les démembrements de propriété

L'idée rebondit sur le nombre de logements inoccupés. "Le propriétaire pourrait céder une emphytéose aux pouvoirs publics qui investiraient dans la rénovation du bien et le mettraient en location à un tarif abordable, indique Véronique Dailly. Au terme de l'emphytéose (30 ans), le propriétaire se verrait restituer un logement qui aura gagné en PEB et en plus-value."

10) Activer les terrains publics sous forme d'emphytéose

L'inverse est tout aussi vrai pour activer les terrains publics ou pour augmenter l'entente entre public et privés au sein des PPP. "Plutôt que de les vendre, les pouvoirs publics pourraient réfléchir à une emphytéose", indique Cedric Van Meerbeeck, qui assiste la SLRB sur la problématique du financement. "On en est assez convaincu sachant qu'en ville, 35 à 40 % des coûts sont liés au foncier. Mais si la piste est intéressante, encore faut-il convaincre les candidats acquéreurs que l'emphytéose rebute ou fait peur." À moins de partir vers une structure hybride via une coopérative. "Celle-ci achète le terrain et finance la construction et revend les logements sous forme de parts. Plus on achète de parts, moins on a de loyer compensatoire à payer et vice-versa, conclut-il. Un modèle qui permet d'éviter de trouver un financement et d'échapper aux problèmes de copropriété puisque la coopérative se charge de la gestion et des frais. Mais qui n'offre pas un retour sur investissement aussi important que les plus-values immobilières…" Pour l'heure, Deloitte est dans la phase exploratoire et dans l'analyse des barrières.