Article réservé aux abonnésLes divisions de maisons en appartements à Bruxelles : un vrai casse-tête
Libre Immo | Galères administratives, taxes : les divisions de maisons en appartements reste une situation ubuesque pour nombre de propriétaires bruxellois.
- Publié le 13-03-2025 à 08h03
En 2017, un jeune couple devient heureux propriétaire d'une maison dans le quartier Esseghem à Jette. Elle est présentée par l'agent immobilier comme une maison de rapport avec trois appartements. La famille compte donc occuper le rez-de-chaussée et louer les deux étages. Pourtant, au moment de signer l'acte chez le notaire, la maison est renseignée comme "unifamiliale". "Il y a juste un détail à régler avec l'urbanisme, nous ont-ils dit" : le début de huit ans de galères.
Après quelques travaux, la famille s'installe et se domicilie dans son nouveau cocon. Jusque-là tout va bien. Puis, un locataire arrive. Impossible pour lui de se domicilier. On lui propose de rejoindre le ménage du couple estimant que la maison était une maison unifamiliale… Tous devaient figurer sur la même liste de ménage.
On aimerait que les administrations puissent simplement se transmettre les informations mais cela ne fonctionne pas comme ça. […] C'est malheureusement un problème très courant à Bruxelles."
En dehors du fait que le locataire aurait pu se retourner contre eux, le couple reçoit une autre mauvaise surprise. Jette a mis en place une taxe sur les logements surnuméraires. Autrement dit, les logements qui n'ont pas fait l'objet d'une demande de permis pour leur création. Montant de la facture : 4 000 euros (2 000 euros par logement en trop). Et la commune réclame un permis de régularisation pour officialiser l'existence des trois logements dans la maison.
Accompagné par Thierry Balsat, secrétaire général de l'Observatoire national de l'habitat et de l'urbanisme (Onhu), le couple conteste cette taxe. En effet, aucune demande de permis pour créer un logement dans une habitation existante n'était nécessaire avant 1993. Sur les documents du cadastre, la maison compte bien trois habitations. De plus, chaque étage comptait déjà un compteur individuel de gaz et d'électricité bien avant 1993. Preuve que la division de la maison en logements avait bien eu lieu avant 1933 et était donc en règle. "L'argument de la commune a d'abord été que la maison était occupée depuis très longtemps par une seule personne, l'ex-propriétaire, et était donc devenue de fait une maison unifamiliale. Cela n'a aucune valeur légale comme argument", note l'Onhu.
Face à ces arguments mais aussi en retraçant le registre de la population qui montre trois inscriptions distinctes de ménages différents entre les années 1970 et 1990, le collège communal annule la taxe en 2023. Le couple est sauvé ? Pas tout à fait.
Un nouveau locataire arrive fin 2024 et, lui aussi, réclame sa domiciliation. On refuse d'abord de lui fournir l'attestation de sa demande de domiciliation en argumentant que son logement n'existe pas. En dehors du fait que le service Population n'a pas à regarder la conformité urbanistique d'un logement pour accepter une domiciliation, un an après la décision du collège d'annuler la taxe en reconnaissant qu'il y a bien trois appartements, la situation ne semble pas être remontée au service Urbanisme. Finalement, le locataire obtient gain de cause pour sa domiciliation mais on lui répète que son logement n'existe pas légalement.
"C'est du grand n'importe quoi"
Contacté, Geoffrey Cuypers, chef cabinet de l'échevin de l'Urbanisme Eren Güven (MR), développe : "Les aspects sanctions administratives et urbanisme sont différents. Nos juristes ont reconnu que la taxe n'avait pas lieu d'être, vu la situation de fait du bâtiment, mais il faut tout de même réaliser une demande de permis de régulation pour que la situation de fait devienne la situation de droit. La procédure peut être accélérée et vu les documents dont dispose cette famille, elle n'aura aucun problème avec cette demande. On aimerait que les administrations puissent simplement se transmettre les informations mais cela ne fonctionne pas comme ça. En attendant, cette famille ne s'expose pas à une nouvelle taxe. Mais la maison reste considérée comme unifamiliale urbanistiquement parlant. Ce qui pourrait, par exemple, lui poser souci au moment de la vente. C'est malheureusement un problème très courant à Bruxelles."
Inadmissible pour Thierry Balsat. "On ne va pas demander à régulariser une situation qui est déjà légale et en ordre, la commune le reconnaît elle-même. S'il y a un problème, pourquoi ont-ils annulé leur taxe ? Le cadastre note trois habitations ; ce qui veut dire que la commune touche des centimes additionnels au précompte immobilier pour trois logements. Ici, ça les arrange bien, mais pour l'urbanisme, cela reste une seule habitation ? C'est du grand n'importe quoi. Et comment font les autres familles qui ne sont pas accompagnées et qu'on noie sous des réclamations de taxe ou des procédures du genre ?"
Une lettre sera prochainement envoyée aux membres du collège pour expliquer le cas et tenter de faire reconnaître une bonne fois pour toutes et dans tous ces services que cette maison est bien composée de trois appartements.
