Pourquoi les investisseurs institutionnels misent-ils sur le marché résidentiel belge ?

De quoi pousser le montant total au-delà de 280 millions d'euros. À tel point qu'en 2020, dans les statistiques du consultant JLL, le segment résidentiel (qui, il faut le préciser, compte aussi les maisons de repos et les logements pour étudiants) est monté d'une marche sur le podium des investissements globaux, loin derrière les bureaux, éternels numéro un, mais devant la logistique. La part du résidentiel est d'ailleurs passée en cinq ans de 9 à 15 %.

L'appétit des particuliers

Mais pourquoi donc les institutionnels ont-ils tant tardé à zieuter le résidentiel belge ? Et pourquoi l'observent-ils plus intensément aujourd'hui ?

Pour Xavier Mertens, qui a été CEO de Home Invest comme d'Inclusio, la réponse à la première question tient à un problème de… concurrence. "Les Belges ont une brique dans le ventre. Ils sont nombreux à être propriétaires du bien qu'ils occupent – 70 % en moyenne, contre 30 % de locataires – et nombreux aussi à avoir investi dans des biens qu'ils louent. Elle est là la concurrence. Très dispersée, mais bien là !"

"C'est aussi une question de traditions, poursuit-il. En Allemagne, comme aux Pays-Bas, qui ont subi de très fortes destructions pendant la Seconde Guerre mondiale et donc ont amplement reconstruit, les grands portefeuilles résidentiels sont familiers. Et les habitants sont davantage locataires qu'en Belgique." Ce qui ne veut pas dire que Xavier Mertens juge pour autant que les institutionnels ont tardé à s'y intéresser en Belgique. "Ils n'ont pas regardé les actifs résidentiels en premier lieu, mais pas en dernier lieu non plus, détaille-t-il. Les bureaux et les commerces ont eu la primeur, mais ils ont découvert les logements juste après, dans les années 1990."

C'est de cette époque que datent les premiers pas des sociétés immobilières réglementées Home Invest et Aedifica. Même s'il convient qu'"il y a encore très peu de grands portefeuilles ; que l'offre est fragmentée, les promoteurs préférant vendre leurs immeubles à la pièce à des particuliers qui payent mieux ; qu'elle est trop étroite pour de grands fonds (100 appartements, c'est déjà une grosse transaction en Belgique) ; et que, pour l'heure, les étrangers marchant sur la Belgique restent clairsemés".

Davantage de locataires

Mais les choses changent. Lors de la mise en vente du portefeuille Urbani il y a quelques mois (14 immeubles, environ 320 unités de logement d'une valeur de 100 millions d'euros), ils étaient nombreux à se pousser au portillon : fonds d'investissement, assureurs, familles organisées sous forme de family office…

"Le marché belge va s'orienter vers le marché locatif, assure Jean-Baptiste Van Ex, CEO de Vicinity, l'heureux acquéreur d'Urbani. Parce que les prix de vente sont trop élevés. Certainement pour un seul revenu. Or, le nombre de célibataires est en hausse. Et parce que les jeunes veulent de la flexibilité." Il y a quinze ans, indique-t-il, Bruxelles comptait 60 % de propriétaires occupants. Ils ne sont déjà plus que 51 %. "Et puis, si l'immobilier résidentiel locatif devient un produit de rendement et non plus un produit de capitalisation en tablant sur la plus-value à venir, ajoute Jean-Baptiste Van Ex, le segment va se professionnaliser et intéresser les investisseurs."

Un actif rassurant, surtout par les temps qui courent

Il n'empêche, si les professionnels observent plus intensément le marché résidentiel belge, c'est aussi que c'est un actif… rassurant. "C'est en tous les cas la classe d'actifs la moins volatile, la plus résiliente", insiste le CEO de Vicinity. "Et elle permet une meilleure répartition du risque dans un environnement incertain. En Belgique, elle conserve sa valeur, voire connaît des plus-values importantes depuis 50 ans, ajoute Sébastien Van Weyenbergh qui dirige le tout jeune département "Résidential" de JLL. Suite à la pandémie, le recouvrement des loyers est devenu un critère impératif pour les investisseurs. Or celui du résidentiel est supérieur à 95 %, contre 70 % pour les bureaux et 50 % pour les commerces." Avec ceci que les loyers sont plutôt à la hausse : "De l'ordre de 6 % par an ces trois dernières années,précise-t-il, ce qui est quatre fois supérieur à l'inflation. Et moindre que la hausse des prix de vente."

Ce qui ne veut pas dire que depuis fin 2019, quand JLL a ouvert son département résidentiel à la demande de son board international, il y a eu foule. "On est précurseur, et on grandit avec le marché", insiste le courtier, qui note qu'il y a 20 ou 30 ans, il n'y avait pas de fonds de pension belges qui auraient pu donner une impulsion sur le résidentiel comme l'ont fait les fonds de pension allemands ou néerlandais. "On est allé aux devants des promoteurs et investisseurs. Aujourd'hui, on sent un vrai frémissement."

Encore faudra-t-il que la Belgique puisse proposer des structures ad hoc pour gérer ces patrimoines résidentiels. Car si Vicinity le fait en interne, tous les fonds n'en seront pas capables. "Il n'y a pas, en Belgique, d'opérateurs capables de leur offrir une gestion plus globale, automatisée, numérisée, en anglais… seulement des syndics et des gestionnaires, conclut Sébastien Van Weyenbergh. Mais cela viendra. On a sollicité sept joueurs dont certains pourraient se lancer."