Comment adapter la fiscalité immobilière aux nouvelles réalités

1. Revoir les droits de mutation

L'importance des droits de mutation (droits d'enregistrement, frais d'hypothèque…) entraîne une forme d'immobilisme et de frein au changement d'habitat quand il faut s'adapter à l'évolution de la situation familiale, personnelle ou professionnelle. Il en résulte que, souvent avec l'âge, lorsque les enfants ont quitté le nid, le Belge vit dans un domicile surdimensionné. Les droits de mutation élevés sont aussi un frein à une éventuelle mobilité professionnelle quand ils n'entraînent pas des frais de déplacement et donc des nuisances environnementales importantes. Par ailleurs, la priorité devrait être donnée aux primo-accédants (ou à une acquisition pour la résidence principale) et de rendre plus cher l'achat "investissement" pour l'acquéreur.

C'est pourquoi, il est proposé d'aligner les droits de mutation en Wallonie et dans la Région bruxelloise sur ceux appliqués en Flandre. En Flandre, les droits d'enregistrement lors de l'acquisition d'une maison d'habitation ont été abaissés à 3 % (et à 1 % lorsqu'une stratégie de rénovation visant à améliorer les performances énergétiques de l'immeuble est prévue). L'acquisition de secondes résidences et d'immeubles d'investissement fait l'objet d'un droit d'enregistrement de 12 % (contre 11 % auparavant). Il est aussi préconisé de généraliser la portabilité des droits de mutation aux trois Régions et de réduire les frais des crédits hypothécaires en privilégiant le mandat hypothécaire à la prise d'hypothèque.

2. Révision de la taxe immobilière

Les économistes en présence estiment qu'il serait souhaitable de transformer l'actuelle taxe immobilière (précompte immobilier sur le revenu cadastral) en deux taxes. La première taxe aurait pour objectif de couvrir les coûts des services collectifs liés au logement. Elle serait couverte par une taxe d'habitation payée par l'occupant, qu'il soit propriétaire ou locataire. Cette taxe serait basée sur les m² occupés par habitant. Cette taxation ne s'appliquerait qu'à l'immeuble d'habitation. Cette taxe pourrait être modulée en fonction d'un ratio de 1 pour le bâti et de 0,5 pour le terrain. Cette forme d'impôt permettrait alors d'intégrer les externalités dans le prix de l'immobilier. Idéalement, cette taxe devrait refléter les coûts d'infrastructures liés à chaque habitation individuelle. Elle devrait alors pouvoir financer l'aménagement ou l'amélioration des infrastructures locales.

La seconde taxe porterait sur le revenu de l'immobilier. Pour les secondes résidences et les immeubles qualifiés d'investissement, une taxation basée sur le revenu réel (les loyers) devrait être envisagée. Cette taxation devrait cependant tenir compte d'une déductibilité des frais de rénovation, dont les rénovations énergétiques. Les économistes sont en faveur d'une fiscalité immobilière qui, à recettes globales inchangées, se baserait sur le revenu locatif réel, déduction faite des charges normales d'entretien, de rénovation, d'amortissement, tout en étant conscients que cette réforme de la fiscalité pourrait induire une certaine hausse des loyers. Pour les immeubles occupés par les propriétaires, un revenu imputé au propriétaire occupant devrait être intégré dans la base taxable à la fois pour sa maison d'habitation et pour ses résidences secondaires. À cette fin, une révision des revenus cadastraux s'impose.

3. Revoir la taxation du neuf

Les constructions neuves sont aujourd'hui sujettes à la TVA. Si les droits d'enregistrement étaient abaissés selon la proposition faite ci-dessus, cela entraînerait un biais qui favoriserait l'acquisition d'un immeuble ancien par rapport à la construction d'un immeuble neuf. De plus, les coûts d'une construction neuve sont plus élevés car ils sont soumis à une exigence plus forte en matière de normes environnementales. Il est alors proposé d'appliquer une TVA réduite de 21 à 6 % pour la construction lorsqu'il s'agit de la maison d'habitation et que la construction favorise les matériaux biosourcés. Cette diminution devrait concerner la maison d'habitation dans laquelle le propriétaire s'engage à habiter au minimum 5 ans et dont la construction a été faite avec des matériaux dont l'empreinte environnementale est faible.

4. Accompagner et alléger l'aspect administratif

L'ensemble de ces propositions fiscales qui visent à rendre l'habitat plus rationnel d'un point de vue économique et environnemental devrait s'envisager avec le déploiement d'un accompagnement administratif. Les aménagements et rénovations en milieu urbain devraient idéalement s'envisager par quartier. Un allègement des freins administratifs serait également indispensable (comme l'octroi de deux numéros pour une maison, par exemple). Un effort en matière d'éducation devrait également être déployé par les services publics en vue d'améliorer la compréhension du grand public face aux inconvénients des maisons quatre façades tant au niveau environnemental qu'économique.