De suroffre à pénurie... le marché du neuf bouscule l'immobilier à la Côte

On dit de la période Covid sur le marché immobilier côtier qu'elle a permis de vendre tout ce qui était proposé, même… les fonds de tiroir. Et d'échapper, en quelque sorte, à une suroffre que certains experts prédisaient. Est-ce exact ?

Si on ne parle que du neuf, il faut reconnaître que le Covid et son lot de confinements, de limitation des voyages, voire de fermetures des frontières, ont influencé le marché côtier. Très clairement, il y a plus de demandes émanant de candidats acheteurs désireux d'investir dans une seconde résidence. 20 % de plus, ce qui est énorme. Et selon moi, cette augmentation vient surtout d'une frange du public qui, sans le Covid, aurait fait un investissement à l'étranger. Ce sont ces acheteurs-là dont le comportement a changé. Ils ont trouvé sur la Côte des biens globalement plus beaux ou à des prix plus raisonnables qu'en Espagne, en France ou ailleurs et, dans le même temps, se sont assurés, en quelque sorte, le fait d'avoir une seconde résidence toujours accessible, quand bien même y aurait-il de nouveaux confinements, et un système hospitalier et médical dans lequel ils ont davantage confiance.

La demande a augmenté. Mais a-t-elle changé ?

Les candidats acquéreurs actuels sont principalement soucieux de deux critères. L'espace, d'une part ; il leur faut minimum deux chambres, si possible trois (pour preuve le prix des trois chambres a davantage augmenté que celui des deux chambres). La localisation, d'autre part : ils ne cherchent pas à tout prix la vue sur mer, mais plutôt la proximité avec le centre-ville, un parc, un lac…

Pourquoi optent-ils pour le neuf ?

Parce qu'ils ne veulent pas de souci. Une seconde résidence, c'est fait pour se relaxer ou pour travailler à distance. Ce qui est précisément ce que le neuf apporte. Et cela vaut pour Ostende comme pour tout le reste de la Côte. La demande pour les nouvelles constructions est généralisée. Je ne connais pas un projet neuf qui ne se vend pas. Les promoteurs et développeurs l'ont bien compris ; ils relancent la machine.

N'y a-t-il pas un risque de suroffre ? Si les ventes ont bien fonctionné en 2020, c'est "grâce" au Covid. Mais en sera-t-il de même dans deux ou trois ans ?

Il est exact que le Covid a aidé au rééquilibrage du marché côtier neuf. Mais je prédis que la demande va continuer à affluer sur la Côte, portée par des ménages plus âgés qui voudront s'y domicilier. Avec le vieillissement de la population, cette demande va augmenter dans les années qui viennent. Je ne vois donc pas de risque de suroffre.

Les stations ont-elles encore des terrains disponibles ?

De moins en moins sur la digue. Mais en deuxième ou troisième ligne, il y en a. Ou alors il s'agit d'anciennes constructions, obsolètes, inadaptées, qui vont être démolies. Comme ces anciens centres de vacances de sociétés (de la poste…).

Ou comme des immeubles des années 60 ou 70 ?

C'est plus compliqué car ils abritent plusieurs copropriétaires. Pour peu que l'un d'eux ne veuille pas vendre…

Les projets en deuxième ou troisième ligne n'ont pas la vue sur mer… N'est-ce pas problématique ?

Généralement, l'urbanisme y accepte de plus grands projets, tant en largeur qu'en hauteur. Sur quinze à vingt étages, par exemple. Sachant que les immeubles sur la digue en comptent huit ou neuf, cela signifie que la moitié de ces appartements neufs aura la vue sur mer.

En la matière, toutes les stations balnéaires sont-elles sur la même longueur d'onde ?

Tout dépend la politique urbanistique de leur commune. Certaines, comme Le Coq, limitent les nouvelles constructions. D'autres les concentrent sur certains endroits : dans le port de plaisance pour Nieuport, dans l'"Oesteroven" pour Ostende. D'autres refusent les grands ensembles pour jouer la carte des grosses villas à appartements comme Coxyde.

Cet afflux de demande tire-t-il les prix vers le haut ?

Assurément. Mais en réalité, ce sont les prix du neuf qui tirent les prix médians vers le haut. Car, a contrario, les prix de l'ancien sont à la baisse. Je dirais surtout depuis trois à quatre ans et spécifiquement pour des biens datant des années 70, 80 ou 90, qui n'ont quasiment jamais été réaménagés. Il faut dire que plus facilement qu'avant, puisqu'il y a pas mal de nouvelles constructions, les candidats acquéreurs peuvent comparer offre neuve et offre ancienne. Ceux qui n'optent pas d'emblée pour du neuf qu'ils considèrent comme un meilleur investissement, vont calculer ce que leur coûteront les travaux de rénovation de l'ancien, tant dans l'appartement que dans les communs (toiture, façade, ascenseur, chauffage central…) et… négocier ! Ce qui ne veut bien entendu pas dire que les propriétaires perdent de l'argent. Mais leur plus-value est moindre que ce qu'elle aurait été il y a quelques années. Néanmoins, sachant que ce bien, ils le possèdent depuis 30 ou 40 ans, il n'y a aucun problème puisqu'en moyenne il a pris entre 2 et 3 % l'an.

Toutes ces nouvelles acquisitions vont-elles venir grossir l'offre locative saisonnière ?

C'est possible, mais je n'en suis pas persuadé. J'ai le sentiment, c'est du moins ce que les acheteurs passés par mon étude m'ont dit, qu'ils vont garder leur bien pour eux, leur famille, leurs amis. Assurément s'il s'agit d'un bien neuf. Du moins tant qu'il reste bien neuf. Par la suite, sans doute décideront-ils de le mettre en location quelques semaines par an pour payer les frais annuels (précompte immobilier, taxe de seconde résidence…).