Article réservé aux abonnésQuels facteurs influencent le prix d'un bien immobilier ?
Une commune peut tirer son épingle du jeu immobilier. Mais rien ne dit que c'est éternel…
- Publié le 19-08-2023 à 09h01
- Mis à jour le 21-08-2023 à 11h41
Série d'été : duels de communes (1/6)
Même les apprentis immobiliers savent que ce qui fait le prix d'un bien c'est avant tout sa localisation. Par rapport à un axe autoroutier, une gare, un vivier d'emplois, des commerces, un parc… Ceci quand bien même sont-ils également liés à des tendances macroéconomiques qui les tirent tantôt vers le haut (une baisse des taux d'intérêt hypothécaires, une envolée de la Bourse, l'arrivée de l'euro, le Covid, le télétravail et l'envie de s'installer au vert, etc.), tantôt vers le bas (une crise économique, une hausse subite du crédit logement…).
Mais cette localisation et ces tendances macroéconomiques n'expliquent pas tout. Où l'on voit que telle commune a évolué au fil des cinq dernières décennies dans un sens et pas ses voisines.
"Jusqu'à récemment, la proximité d'une gare ou d'un métro tirait plutôt les prix vers le bas que vers le haut."
Mode et dynamique communale
"On peut y voir un effet de mode, indique Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot, influencé tantôt par un épiphénomène, tantôt par un mouvement plus lancinant lancé par de plus jeunes générations ou par des étrangers, comme l'ont fait les Français à Ixelles. Je parierais que dans 20 ans, Schaerbeek – et ses belles maisons – performera davantage qu'Auderghem – et son habitat de bon père de famille."
L'effet de mode joue aussi sur les manières de se déplacer, qui encensent aujourd'hui ce qui était décrié il y a vingt ou trente ans et vice-versa. "Jusqu'à récemment, la proximité d'une gare ou d'un métro tirait plutôt les prix vers le bas que vers le haut, poursuit le notaire. Question de revenus d'un public dépendant de ces transports en commun alors qu'aujourd'hui, il s'agirait davantage d'un choix. Dans cet esprit, on pourrait imaginer qu'une commune comme Uccle en souffrira, prisée qu'elle a été dans les années 70, 80 et 90 par des revenus supérieurs amourachés de leur voiture et qui doit aujourd'hui revoir ses priorités."
Le rôle des pouvoirs publics est en effet majeur sur le plan immobilier, qui peuvent plus ou moins dynamiser des développements, des rénovations, des travaux publics, des services, des commerces, une fiscalité… "La gestion très stricte et très maîtrisée de Knokke-Heist par son bourgmestre Léopold Lippens comme si c'était sa société a eu un indéniable impact sur les prix", détaille Renaud Grégoire.
État du bâti
Au-delà d'un effet de mode, il y a l'état général d'un parc immobilier qui peut être plus ou moins récent. "L'essor immobilier de Waremme par rapport à sa voisine hutoise est dû à sa proximité avec une sortie d'autoroute, poursuit le notaire, mais aussi à l'état de son bâti, ici plus récent, là datant de plus d'un siècle." De quoi modifier les prix médians. "Cela peut biaiser l'analyse que de comparer de 'jeunes communes', comme Ganshoren ou Gembloux qui ont développé pas mal d'immeubles neufs, à leurs 'vieilles voisines', comme Ixelles ou Namur qui, à pareille époque, mettaient sur le marché des biens à rénover…" Selon lui, l'habitat de Louvain-la-Neuve, conçu pour 50 ans, compliquera sa rénovation, et donc fera pression sur ses prix.
Bref, finalement, il n'y a pas que la localisation qui compte…
Série d'été
La Libre Eco lance, ce samedi,la dernière série de son été 2023. Celle-ci met l'accent sur l'évolution immobilière parfois très discordante de deux communes pourtant quasiment voisines. Le premier "duel de communes" voit s'affronte rles stations balnéaires de Knokke-Heist et du Coq ou de Coxyde. D'autres suivront mettant aux prises Ixelles et Ganshoren, Namur et Gembloux ou encore Arlon et Libramont. Pour un total de six duels. Avec le concours de notaires ou d'agents immobilier,et de Statbel pour les chiffres.
