Article réservé aux abonnésJamais le label PEB n'a eu autant d'impact sur les prix de l'immobilier
Le score énergétique a créé "une segmentation à trois vitesses" sur le marché immobilier, les acheteurs et les banques le prenant de plus en plus en compte.
- Publié le 14-01-2025 à 16h33
- Mis à jour le 14-01-2025 à 18h10
L'importance du certificat PEB, qui reflète la performance énergétique d'un logement, continue de croître sur le marché immobilier. Coup sur coup, plusieurs études viennent de montrer que jamais le label énergétique d'un bien immobilier n'a eu autant d'impact sur son prix de vente. Ce qui s'explique principalement par deux éléments : un, les nouvelles réglementations européennes qui s'imposent progressivement en Belgique – la Flandre ayant pris une longueur d'avance en la matière sur la Wallonie et Bruxelles ; deux, la guerre en Ukraine et le contexte inflationniste récent qui a poussé à la hausse les prix de l'énergie.
Un écart de 39 % entre certificats A et F
"Le PEB est devenu incontournable, souligne Johan Krijgsman, CEO d'ERA, l'une des plus importantes agences immobilières du pays. Les acheteurs le demandent explicitement. Nous en avons d'ailleurs fait un critère de recherche distinct sur notre site web. Contrairement, par exemple, au risque d'inondation auquel les acheteurs ne prêtent quasiment plus attention aujourd'hui".
Le CEO d'ERA insiste : "L'étiquette énergétique joue un rôle croissant sur le marché immobilier, créant, par exemple, une segmentation à trois vitesses en Flandre. En 2024, les maisons avec une étiquette A ou B ont vu leurs prix augmenter de 4,8 % en moyenne, tandis que celles avec une étiquette C ou D ont connu une hausse limitée à 1,4 %. Les biens énergivores (E-F) ont vu leurs prix diminuer de 1,2 % par rapport à l'année passée".
Les maisons écoénergétiques et celles avec une étiquette C ou D restent très recherchées, car elles ne nécessitent pas de rénovations obligatoires dans les années à venir."
Résultat ? "En Flandre, une maison avec un label A s'est vendue en moyenne 26 % plus cher qu'un bien similaire avec un label D. Et les maisons avec une étiquette F se sont vendues 13 % moins cher que celles avec un label D. Par exemple, une maison avec un label F vendue 348 000 euros aurait pu être vendue 502 000 euros avec un label A", selon le responsable d'ERA. "Et bien que le baromètre repose sur des données flamandes, c'est également une tendance que l'on observe en Wallonie et à Bruxelles", signale Emmanuel Deboulle, Business Development Manager et porte-parole Wallonie-Bruxelles chez ERA.
Mais Johan Krijgsman estime toutefois que cet écart de prix ne va pas se creuser indéfiniment : "Un écart de prix trop important pourrait inciter à acheter un logement énergivore pour le rénover, à condition que la réglementation ne se durcisse pas à nouveau", souligne-t-il.
Un lien avec le prix et le délai avant de vendre
La Banque nationale de Belgique (BNB) s'est également penchée de manière approfondie, en collaboration avec la KU Leuven et l'Université d'Anvers, sur le lien entre certificat énergétique ("EPC" en Flandre, pour energieprestatiecertificaat) et prix de l'immobilier.
En Flandre, depuis 2023, les acheteurs de logements de classe énergétique E ou F doivent rénover leur bien au moins au label D dans les cinq ans suivant l'achat.
En effet, comme signalé, c'est la Flandre qui a joué les précurseurs en la matière : en janvier 2023, la Région flamande a introduit une obligation de rénovation qui oblige les acheteurs de logements de classe énergétique E ou F à rénover leur bien au moins au label D dans les cinq ans suivant l'achat.
Avec une conséquence claire : "Cette importance accrue de l'efficacité énergétique a entraîné une divergence significative dans l'évolution des prix des logements depuis 2023. Si les prix en 2023 et 2024 sont restés les mêmes qu'en 2022 pour les maisons de label D, ils ont augmenté pour les maisons de label C et encore plus pour les maisons de label B ou A, et ont diminué pour les maisons de label E ou F".
La BNB remarque toutefois que "l'introduction de cette obligation flamande de rénovation n'a qu'une portée limitée quant à l'impact négatif sur les prix des maisons flamandes avec une étiquette énergétique E ou F. Ces maisons sont devenues environ 2 % moins chères depuis 2023, tant par rapport aux maisons similaires en Région wallonne que par rapport aux maisons avec une étiquette énergétique D en Région flamande", signale Peter Reusens, économiste à la BNB.
Il n'empêche, il s'agit sans doute d'un impact limité – pour les maisons les plus énergivores – mais qui est réel : "Les acheteurs et les banques ont de plus en plus pris en compte le score énergétique dans leurs décisions d'achat et leurs conditions de crédit hypothécaire en raison de la récente crise énergétique, du futur prix carbone des combustibles de chauffage, de l'augmentation des coûts de rénovation, de l'annonce d'exigences de rénovation plus strictes à l'avenir et parce que les banques ont commencé à mieux collecter les scores énergétiques pour les nouveaux prêts hypothécaires", remarque l'économiste de la BNB.
À noter, enfin, si un lien évident existe entre efficacité énergétique et prix de l'immobilier, il en est un autre : celui entre le label énergétique et le temps qu'il faut pour vendre une maison en Belgique. En Flandre comme en Wallonie, plus le PEB est mauvais, plus long est le délai entre la mise du bien sur le marché et l'acte notarial qui entérine sa vente. Pour une maison disposant d'un certificat F, il faut quasiment compter entre 190 et 200 jours en moyenne dans les deux Régions, contre environ 150 à 160 jours pour une maison affichant un joli PEB A…