Les étudiants partent en guerre contre les kots aux loyers excessifs

Importante précision : le chantier ne concerne pas seulement la ministre de l'Enseignement supérieur Valérie Glatigny (MR), qui, pour sa part, peut travailler sur les coûts directs comme les minervals, les allocations et bourses d'études, etc. Comme l'idée est d'attaquer la précarité sur tous les fronts, plusieurs ministres de différents niveaux de pouvoir sont concernés : les ministres bruxellois et wallon de la Mobilité, les secrétaires d'État au Logement bruxellois et wallon, les ministres fédéraux en charge des CPAS, des Soins de santé, de la Mobilité…

"La manifestation du 17 novembre sera un acte politique, insiste Chems Mabrouk, la présidente de la Fef. C'est pourquoi nous appelons dès à présent les membres de la société civile et les organisations internationales d'étudiants à nous rejoindre."

Pas assez de logements universitaires

Dans le budget d'un étudiant, le logement est le poste le plus important, comme l'a confirmé une étude du bureau de consultance BDO publiée il y a quelques mois. "Quatre étudiants sur dix habitent dans un logement étudiant qui peut engloutir jusqu'à 70 % de leurs dépenses !", rappelle Chems Mabrouk, précisant que si les six autres ne kottent pas, c'est souvent pour des raisons financières. Et d'ajouter que la nécessité de kotter est particulièrement intense pour les étudiants qui habitent dans les provinces du Luxembourg et de Namur "qui ne disposent pas chez eux de plusieurs cursus".

Les logements dits "universitaires" représentent de 10 à 20 % des logements étudiants. "À peine", regrette la présidente de la Fef, qui a effectué quelques relevés. Comme le montre le tableau ci-contre, la proportion entre le nombre de kots disponibles dans les résidences universitaires et le nombre d'étudiants inscrits est faible. Les universités en sont bien conscientes. Et elles ne manquent pas d'imagination pour créer des formules originales (voir l'exemple de l'UMons ci-après).

Évidemment, tous les étudiants ne sont pas à l'université. En 2016-2017, 98 040 étudiants étaient à l'université et 95 760 autres en hautes écoles ou écoles supérieures des arts (ESA). Les étudiants en hautes écoles et en ESA doivent, eux aussi, se rapprocher de leur lieu de cours. C'est dire le nombre de jeunes qui, dans le cadre de leurs études, se retourneront vers le marché immobilier privé. Pour 55 % d'entre eux, on sait qu'il s'agira de partager un habitat en colocation.

Dans le privé, le pire et le meilleur…

Contrairement aux logements universitaires, qui appliquent des normes strictes et des prix spécialement aménagés pour les étudiants, le secteur privé échappe à tout contrôle et peut englober le pire comme le meilleur.

Chems Mabrouk tente l'exercice de la comparaison (voir tableau ci-contre). Les logements universitaires pratiquent des fourchettes de prix en fonction de différents critères, dont le niveau de revenus des parents. Dans le secteur privé, les prix moyens relevés cachent des abus . "On sait par ailleurs que, sur le marché privé, les loyers ont tendance à augmenter plus vite. À Bruxelles, par exemple, indépendamment de leur indexation, les logements ont augmenté de 20 % depuis 2004." Et, bien sûr, les ressources des étudiants ne suivent pas la même trajectoire…

À cela s'ajoute que, dans une résidence universitaire, une chambre se loue souvent pour dix mois. La plupart des propriétaires privés, eux, restent sur des durées de bail classique même quand ils louent à des étudiants.

À côté des colocations, et des chambres et appartements, des kots universitaires en résidence privée complètent le marché privé du logement étudiant. Quelques ASBL se sont également lancées dans la partie (dont l'expérience d'habitat intergénérationnel d'1Toit2Âges qui, en dix ans, a vu se composer pas moins de 2 472 binômes étudiant-senior).

Le bail étudiant, peu connu, peu utilisé

Naturellement, la question de règles particulières à appliquer quand le locataire est un étudiant s'est posée. Ainsi un bail étudiant spécifique a-t-il vu le jour en 2018, sous la houlette de chaque Région. "Mais il présente plusieurs problèmes, relève Chems Mabrouk. Le principal est que l'utilisation de ce bail qui prévoit d'autres protections qu'un bail classique n'est pas obligatoire. Trop peu connu, il est donc trop peu utilisé."

Par ailleurs, plusieurs imprécisions devraient, selon la présidente, être corrigées. "L'étudiant devrait être beaucoup mieux protégé en cas de résiliation de bail. En outre, la garantie locative devrait être limitée à un mois. Enfin, nous n'acceptons pas que ce soit à l'étudiant de payer les taxes liées à la location d'un kot dans certaines communes."

Autre regret : le bail étudiant n'encadre, ni ne limite, le prix des loyers et ne prévoit rien en matière de résolution de conflits. "C'est pourquoi nous suggérons la création d'un système de médiation, en cas de désaccord entre étudiant et propriétaire, pour remplacer la justice de paix aujourd'hui compétente mais qui coûte trop cher."

Puisqu'on parle d'outils créés sur mesure pour les étudiants locataires, il faut aussi évoquer l'existence d'une Agence immobilière sociale étudiante (AISE), sur le modèle de l'AIS "classique", à Bruxelles. "C'est aussi une bonne formule mais il y a trop peu de logements disponibles et le mécanisme reste trop discret."

Trois revendications prioritaires

En conclusion, la Fef avance ses trois revendications prioritaires concernant le logement : "Nous demandons un investissement plus important de la part de l'autorité pour créer et gérer des logements étudiants publics, ainsi que le plafonnement des prix des loyers et la suppression des taxes qui, aujourd'hui encore, restent facturées aux étudiants."